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楼市仍有15万亿容量?

来源:吉屋网   发布时间:2019-04-04 23:24:31

3月29日,融创中国在其2018年业绩会现场宣布,未来将发挥平台优势,确保企业高质量增长。


2017年年底,有人说2018年是楼市的“小年”,事实上,2018年中国房地产商品房销售额达14.9万亿元,同比增长12.32%。对于2019年,多方机构和开发商普遍认为2019年才是房地产的“小年”,制定年度销售任务涨幅多为20%,较前几年略有下调。如今,2019年已走过四分之一,数据显示TOP100房企销售规模下降1%左右。为应对激烈的市场竞争,个别企业将“一季度促销”的惯例延长至2季度。对此,业内分析人士称,即使在行业整体成交面积有所下降的情况下,也没有必要悲观,2019年市场容量维持15万亿元是大概率事件。


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3月回升一季度略有下滑


告别前两月“低迷”表现,3月市场明显好转。据克而瑞研究中心发布*新数据显示,3月TOP100房企销售权益金额同比增长12.1%,就一季度而言,TOP100房企销售规模下降1%左右。


其中,TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。对此,易居中国执行总裁丁祖昱称,去年一季度3家龙头房企月均销售超500亿,业绩基数较高;去年下半年TOP3房企还进行“提质控速”的战略转型,上述原因使得龙头三家企业一季度业绩相对下滑明显。


头部梯队放稳步伐,TOP4-20房企则加快追赶的脚步,一季度业绩同比增长13.8%。


整体业绩规模略有下滑,各梯队房企销售金额集中度较去年却保持一定程度提升。其中,TOP30房企集中度近50%,TOP100房企集中度达70.5%。


“2018年房地产行业马太效应依然明显。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%,千亿房企创纪录新增至13家。货值集中度方面,51%的土地被排名前十的企业购得。”克而瑞研究中心相关负责人谢杨春表示,伴随着货值集中度的进一步提升,2019年行业集中趋势依旧,中小房企生存空间将被进一步挤压。


制定年度销售任务相对谨慎


即使市场略有回暖,且手握大规模可售货值,在制定年度销售任务时,多数企业相对谨慎。


克而瑞统计的25家典型企业中,有半数销售目标同比涨幅在20%以上,与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。同时,绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低。


其中,龙头房企并未对业绩增长提出更快要求。TOP3房企万科、恒大和碧桂园中仅有恒大提出2019年销售目标6000亿元,同比上升9%,另外两家均未提出销售目标。反而万科的回款目标有所下降。对于规模已经达到5000亿以上的特大型房企来说,2019年目标的考量仍然较为谨慎。


值得一提的是,中骏2019年销售目标为700亿元,同比增幅达36%,这与过去两年中骏大规模拿地不无关系。


谢杨春称,长期来看企业高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,规模房企将由高速增长转向有质量增长。


“如今,一线城市刚需、改善、高端产品表现完全不一样,对开发企业精细化运作的要求也更高。”丁祖昱称,2019年较多企业在纳储也比较谨慎,对于企业而言2019年的首要任务不是扩张规模,而是继续深耕,保持已有市场份额的基础上进行拓展。


去化率偏低促销或再成常态


从各家房企业绩会提出的销售目标而言,尽管认为市场整体平稳,但对完成年度业绩都显得信心十足。


“2019年企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。通过尽可能的多推项目,以面取胜。”谢杨春分析称,从2019年房企的货值安排和业绩目标上来看,企业整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平,较2017年相比较低。


在可售货值去化持续偏低的情况下,促销售或将成为房企在2019年的常态。实际上,据其他媒体报道,在今年2月恒大旗下大部分项目都在恒房通挂出,项目总数合计690个。折扣方面,本次住宅产品给予9折优惠(限价项目除外),商铺产品8折优惠。


据了解,恒大每年都会有一到两次的全国楼盘降价促销活动,时间大约在每年的2-3月和9-10月,且已延续多年。这一举措对公司来说好处多多:一来,通过降价促销,以价换量,可有效提升公司的销售业绩;二来,常年的促销也会在购房者中形成较好的口碑,提升企业的品牌影响力。记者也就上述现象致电万科,万科相关负责人称,目前没有相应活动。


除此之外,2月份,一则邳州市房地产商会发布的《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》在网上传开;3月5日消息,浙江一楼盘“买房抽奔驰”,被监管部门叫停罚款20万……


一位不愿透露姓名的房企人士称,在稳定运行的市场环境下,今年各家企业、各项目要应对比以往更加激烈的行业竞争。


15万亿元市容是大概率事件?


面对即将到来的激烈竞争,头部企业纷纷选择“提质控诉”、防控风险。碧桂园董事局主席杨国强在集团2019年度会议上表示,仍然十分看好房地产行业在中国城镇化进程中的发展机会。2019年是碧桂园首要任务是财务稳健,接下来要以销定产、量入为出,追求有质量的发展,科学谋划,提升全周期竞争力,精准投入,实现长期效益和短期效益的有机结合。


万科董事长郁亮表示,“房住不炒”之后政策基调从来就没有变过,只是表现形式不同。房地产市场已进入健康有序的发展轨道,行业集中度不断提升,头部企业竞争更趋激烈,如何在市场竞争中脱颖而出,考验着房企方方面面的能力。对万科来说,收敛聚焦,巩固提升基本盘是公司基于宏观形势的判断所作的必然选择。行业给予的容错空间已经不大,公司必须更有针对性地做事情,要收敛聚焦一下,明确回到自己的发展方向上去。


各家对外发声均相对谨慎,但在谢杨春看来,根据房企业绩会上披露的业绩显示,受益于2018年结算业绩规模的增长,截至目前已经披露业绩的规模房企利润规模都实现了一定提升,整体盈利能力回升至2014年的较高水平。


“弱市房企土地投资的成本相对较低,虽然盈利空间将受到挤压,但市场调整期不会出现整体性房价下滑以至于影响到整体利润。”丁祖昱称,从房地产行业的销售总量上来看,没有必要悲观,即使在行业整体成交面积有所下降的情况下,2019年市场容量维持15万亿元是大概率事件。


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